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시드니 지역...집사기 좋은지역 조언 2007.04.23 - Buyer

작성자
bizperth
작성일
2020-08-24 23:51
조회
34
융자이자(7%+) 와 Strata fee, council, water, maintenance fee 대비 현재 가지고 있는 현금을 은행에 넣어두었을때의 이자(6% pa) 와 Capital Gain, rental yield 를 생각해 보시면 현재 상황으로는 시드니에 유닛을 사시는건 투자가치로 봤을때는 별로 좋아보이진 않습니다. 더군다나 방 1개짜리는 투자가치는 많이 떨어집니다. 은행에서 좋아하질 않죠.. 은행에서 좋아하지 않으면 본인은 문제가 없다해도 나중에 그 유닛을 팔때 그만큼 구매자에게는 매력이 없겠죠.. 연 약 10%의 Capital Gain 이 있을경우 Unit 을 사시는게 좋을것 같구요.

 

이 것저것 다 제외하구 간단히 계산하면 현재 시드니의 평균 rental yield 가 3.5%~4% 정도 (시티근처는 5~6%도 나오긴 하지만요)라 봅니다. 시티근처의 50만불의 유닛에 주 $500 받는다하면 5.2% gross rental yield 가 나옵니다. 융자이자는 7%+ 구요. strata, council, water 등이 약 $1000 / qtr 니까 주 $76 정도입니다.

 

50 만불의 80%을 빌린다 하면 40만불. P&I (Principal & Interest) 로 7% 이자로 25년 term 으로 weekly pay 하면 주 $651 입니다. 거기에 주 $76 의 strata, council, water 등을 합치면 주 $700 이 넘어갑니다. 거기에 집을 사지않고 받을수 있는 이자, 즉 20% deposit 에 연 6% 이자를 생각하면 그 차액은 더 커지게 되죠... 이 모든걸 Capital Gain 으로 커버가 되면 문제가 없겠죠..  하지만 현재 시드니 유닛의 Capital Gain 이 거의 없으니 렌트 사시는게 나을것 같습니다. 더군다나 5~10년일경우에는 렌트 사시는게 훨씬 이익이 되겠죠.. (http://money.ninemsn.com.au/article.aspx?id=100598 /http://www.echoice.com.au/servlet/HomeLoanInfo?pn=/homebuyercentre/understandardhomeloanchoices/rentbuy.html 등등 참조하세요)

 

시 드니에 50만불 아파트에 올인 하는것보다는 다른 지역에 분산투자를 하시고 거기에서 나오는 렌트로 시드니에서 렌트를 내시는게 나을수도 있습니다. Investment 이기 때문에 tax benefit 도 있구요. 단, 유닛은 추천해드리고 싶지 않습니다 (특히 50sqm 이하). 요즘 같은 하향 안정세의 시장에서는 유지비/여러 제약등의 이유로 Market Vulnerability 가 높습니다. 하우스 (torrens titled & detached) 는 renovation/land subdivision/신축 가능성과 Uniqueness 등의 이유로 유닛보다는 vulnerability 가 낮습니다. 저같은 경우는 호주 전역(WA, QLD, SA, NSW, VIC) 에 주택들을 구입 (NT/ACT 는 좀 그러네요..) 했지만 정작 저는 $220 짜리 원룸에서 살았었습니다. 부담도 훨씬 적고 Tax benefit 에 수익률등등을 보면 정말 잘한것 같습니다. 철저한 Research 를 하시면 site unseen 으로 얼마든지 호주 어디든 주택을 구입해서 높은 수익률이 가능하다고 생각합니다. $7000 FHOG 나 Stamp Duty 혜택때문에 50만불짜리 유닛을 사시는것 보다 실익을 생각해 보시는것도 좋을듯 싶습니다. 나중에 주택가격이 오르면 기존주택과 연결해서 다른 주택을 구입해 나갈수도 있구요.

 

부동 산 구입시 매물에 따라 고려해야 할게 상당히 많습니다. 저 같은경우는 50여개의 criteria (지역/매물)를 두고 호주 전역(NT/ACT 제외) 의 주택을 대상으로 봅니다. 현재 눈여겨 보는 지역은 20 여개구요. 그 20 여개의 지역에 priority 를두어 구입시기를 정했구요. 부동산도 주식과 마찬가지로 들어갈때 나올때 잘 따져봐야죠.

 

domain.com.au 의 property reports 를 클릭하시면 Suburb Profile 이 있습니다. Median price 와 지난 10년간의 집값동향, 인구수, auction clearance rate, days on the market 등등의 유용한 정보가 있으며 http://www.prdnationwide.com.au/research/ 에도 비슷한 정보가 있구요. 집을 찾으실때는 realestate.com.au 에서 'under contract' 가 얼마나 많이 있는지 얼마만에 'under contract' 가 되는지, 어떤 집이 잘 팔리는지 등등을 꼭! 살피셔야 합니다. 한 Suburb 의 동향을 알기위해선 최소 3~6개월을 보셔야 합니다. Median Price 동향은 어디까지나 통계이며 그것도 대부분 3~4개월전까지의 통계이므로 반드시 현재 시장이 어떻게 돌아가는지도 꼭! 보셔야 합니다. Council 에서 Development Plan 같은것두 보시는것도 유용하구요. 유닛이라면 Strata Body Corportate 의 재무/경영상태, Special Levy 의 유무와 그 빈도와 액수, 이유 등등도 조사하셔야 합니다. Newsagency 에서 Australian Property Investor Magazine 을 구입해서 보시는것도 추천합니다.

 

마 음에 드는 매물이 있으시면 꼭!! 냉정하게 판단하셔야 합니다. 주택구입시 감정적이 되면 판단이 흐려질 가능성이 높습니다. 현재 시드니 유닛시장에서는 listing price 의 10~20% 정도는 discount 하셔도 별 무리 없을것 같네요. 얼마에 파는것보다 얼마에 사는게 훨씬 더 중요합니다. Real estate agent 가 말하는건 받아들일것만 받아들이시구요. 그 사람들은 어디까지나 Vendor's agent 입니다. Vendor 의 이익을 위해 Vendor 가 Principal 이 되어 agent 를 고용한거니까요. 구매자로선 100% 믿을순 없는것이죠. 주택구입이 처음이시면 Buyer's agent 를 이용해 보시는것도 좋을수 있습니다.

짭짤한쪼꼬렛
erg***

/Buyer님..님의 배려에 감사 드립니다.^^* 07.04.23

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Buyer
myproper****

짭짤한쪼꼬렛님, 도움이 되셨길 바라며 블로그에 퍼가셔두 상관없어요.. ^^ 07.04.23

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elec
parkyoung****

땅만 사는 것도 똑같이 적용 됩니까? 땅만 덜렁 살수없나요? 혹은 땅만 파는 곳은 없 나요?07.04.23

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짭짤한쪼꼬렛
erg***

좋은 정보 감사합니다. 제 블로그에 퍼갑니다. 혹시 원하지 않으시면 글 남겨 주십시 요. 바로 삭제하겠습니다. 또한 글 출처및 닉넴은 꼭 밝히겠습니다. 07.04.23

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